Не секрет, що отримання дозвільних документів часто супроводжувалося великою корупцією. Раніше засідання земельної комісії проходило за закритими дверима, без картографічних матеріалів, без журналістів. Голосували наосліп, називаючи адреси або номери “потрібних” справ.
Ось так розподілялася земля. Часто, для економії грошей і часу (в т.ч. і при введенні в експлуатацію), забудовники занижують категорію складності (їх в Україні – 5), що при 3-й категорії, дає можливість будувати за спрощеною системою (можна не проходити експертизу проектної документації, не потрібно отримувати дозвіл на будівництво і ліцензію для генпідрядної організації). Але це незаконно і може вплинути на будівництво (наприклад, зупинка будівництва, штрафи).
Є скандальні будівництва, які за документами виглядають начебто нормально. З точки зору законодавства, ця забудова здається “правильною”, але з точки зору, так би мовити, місцевої громади, виникають величезні проблеми. Наприклад, будівництва, які проводяться прямо на прибудинковій території, в густо забудованих і сформованих житлових кварталах. Забудовники, отримавши цю землю та дозвільну документацію, через кілька років починають будівництво, а місцеві жителі, побачивши зелений паркан у дворі, на дитячому або спортивному майданчику, починають боротьбу за “власну” територію. Таким чином, виникає конфлікт інтересів.
Зараз, шляхом великих зусиль і переговорів, вдалося домогтися прийняття закону, в якому частина повноважень щодо дозвільної документації в будівництві, буде передана місту. Основні проблеми: Схема захоплення земельної ділянки і подальші спроби узаконення. Документи на будівництво видаються з грубими порушеннями, які потім анулюються або скасовуються судом. Забудовник з самого початку знає, що обдурить людей і не обтяжує себе отриманням дозвільних документів. Іноді проектанти й архітектори прораховуються, як наслідок будинок нахиляється, фундамент тріскається і т.д. Як результат – будівництво зупиняється.
У процесі будівництва можуть порушуватися численні норми ДБН (Державні будівельні норми України). Через це теж можуть зупинити будівництво. “Старі чиновники” закривають очі на проблеми при будівництві, а коли приходять “нові”, картина різко міняється.
Коли об’єкт фізично побудований (про якість будівництва говорити не будемо), замовник будівництва надає необхідні документи до Інспекції ДАБК (Інспекція державного архітектурно-будівельного контролю) для його прийняття. Однак, з огляду на відсутність таких документів, невідповідності нормам, інспекція дає відмову в прийнятті в експлуатацію. Не погоджуючись з таким рішенням, маючи формальні підстави, забудовник може подавати позов до суду про незаконність дій інспекції і просити суд зобов’язати її прийняти будинок в експлуатацію.
На даному етапі Комісія щодо відведення земельних ділянок працює максимально прозоро. На кожному засіданні присутні журналісти, громадські активісти, представники територіальних громад. Якщо люди категорично виступають проти відведення земельної ділянки, то таке питання знімається.
Нове законодавство не дозволяє в місті відводити порожні земельні ділянки. Дозволено відводити ділянки під існуюче майно, порожні земельні ділянки можна відводити тільки на аукціонах: відкритих, прозорих, з відповідною документацією, з обов’язковим проведенням громадських слухань.
Методи боротьби з незаконним будівництвом
Найпростіше демонтувати будівлю на стадії четвертого поверху будівництва. Якщо коробка вище – демонтувати набагато складніше, затратніше.
У питанні незаконного будівництва завжди є дві сторони: одна – це громадські активісти, представники міської влади, яка прекрасно розуміє, що будівництво є незаконним, з нею треба боротися. І представники другої сторони – це інвестори, які вклали туди частково або повністю гроші і сподіваються отримати свої квартири. Тому кожне незаконне будівництво неможливо розглядати тільки з однієї точки зору.
Як себе вберегти?
Щоб не стати жертвою аферистів і максимально перестрахуватися потрібно:
- Проаналізувати репутацію забудовника (досвід будівництва, успішність реалізації проектів, історію компанії, відсутність судових прецедентів, які можуть впливати на будівництво, його фінансовий стан, звідки він бере гроші на будівництво тощо).
- Якщо занадто низька ціна – це перший “дзвіночок”, що є підступ.
- Аналізуйте ЗМІ. Якщо з об’єктом виникає проблема, в основному, відразу з’являється інформація.
- Будьте пильні, коли активно підштовхують до підписання договору, розповідаючи, що “квартира остання” і т.д., це також повинно насторожити.
- Аналізуйте договір. Ви повинні розуміти, що підписуєте. Всі “підводні камені”, плюси і мінуси цієї схеми інвестування. Умови договору повинні бути вигідними і рівними, як для вас, так і для забудовника. Повинні бути вказані чіткі терміни введення в експлуатацію і терміни отримання квартири у власність. Рівна матеріальна відповідальність обох сторін; право розірвати договір з можливістю швидкого повернення коштів, у разі невиконання забудовником зобов’язань, чіткий перелік обладнання/робіт, які проводяться в квартирі; чітка конкретизація будинку і квартири (кадастровий № ділянки, на підставі яких документів будується, № квартири, її площа, кількість кімнат, затверджений план поверху і квартири повинен бути частиною договору та ін.)
- Дозвільна документація повинна бути в порядку. Це дуже важливий аспект при інвестуванні. По-перше, не маючи відповідних документів, об’єкт буде вважатися самовільним будівництвом (з усіма правовими наслідками), по-друге, він не прийметься в експлуатацію і люди не зможуть отримати у власність квартири.
- Не приймайте рішення самі. Звертайтеся по допомогу до кваліфікованих фахівців. А також не покладайтесь на думку з боку, “мій сусід купив, там все добре, то і я куплю …”
